Comprar una casa en España siendo extranjero es posible, tanto si resides en el país como si vives en el extranjero. En este proceso es fundamental preparar correctamente la documentación, revisar el inmueble y conocer los impuestos de la zona antes de firmar.
En esta guía explicamos todos los detalles sobre el proceso de compra de una casa en España siendo extranjero, ya sea como vivienda habitual, como segunda residencia o como inversión inmobiliaria, enfocándonos concretamente en la adquisición de una propiedad en la Costa del Sol, uno de los lugares más populares para la población extranjera.
Por ello, S4LES responde en este artículo a las dudas más comunes, como por ejemplo cómo llevar a cabo el proceso sin errores caros, sin improvisar con el NIE, sin firmar arras mal planteadas y sin llevarse sorpresas de impuestos, residencia o trazabilidad del dinero.
¿Puede un extranjero comprar una casa en España?
Sí, cualquier extranjero puede comprar una casa en España, independientemente de su nacionalidad o de si tiene o no residencia legal en el país. Por tanto, no es necesario vivir en España para ser propietario de una vivienda.
Al final, comprar y residir son dos cuestiones legales diferentes, por lo que ten en cuenta lo siguiente:
-puedes comprar una propiedad sin ser residente
-pero ser propietario no te concede automáticamente el derecho a residir en España
-para vivir de forma permanente tendrás que cumplir unos requisitos migratorios correspondientes a tu nacionalidad
Por tanto, cualquier ciudadano de Reino Unido, Alemania, Bélgica, Países Bajos, Francia, Estados Unidos, Suiza o cualquier otro país puede adquirir una vivienda en la Costa del Sol, pero cambia la documentación migratoria, la fiscalidad posterior y el procedimiento según la zona y el origen.
Comprar una casa en España siendo ciudadano de la Unión Europea
Los ciudadanos de la Unión Europea pueden entrar en España con su pasaporte o con su documento nacional de identidad de su país en vigor. Por menos de 3 meses de estancia no hay ningún requisito, pero si una persona decide vivir en España durante más de 3 meses, deberá inscribirse en el Registro Central de Extranjeros.
En tal caso, también debe acreditar que dispone de recursos económicos suficientes, seguro médico público o privado con cobertura, y documento de identidad en vigor.
La compra de la vivienda y el registro como residente son procedimientos diferentes; puedes comprar primero y luego decidir más adelante si quieres trasladar tu residencia habitual a España.
Comprar una vivienda en España siendo ciudadano de fuera de la Unión Europea
Los ciudadanos de países no pertenecientes a la Unión Europea también pueden comprar propiedades en España, y no se exige el permiso de residencia. Para permanecer en España por más tiempo, eso sí, el comprador debe obtener el visado o autorización correspondiente.
Desde el 3 de abril de 2025 la compra de una vivienda ya no permite acceder a la antigua autorización de residencia para inversores inmobiliarios, conocida como Golden Visa.
Tip
En S4LES coordinamos el proceso de compra con abogados y asesores especializados para atender tu caso en caso de residencia.
Qué te piden para comprar una casa en España
Los requisitos varían según si es para inversión o residencia o según el lugar de origen, pero en términos generales para comprar una casa en España siendo extranjero necesitas:
NIE
NecesarioEl NIE es el Número de Identidad de Extranjero. Se utiliza para identificar fiscalmente al comprador y debe aparecer en los documentos de la operación .
Se solicita mediante el formulario EX-15, junto con el documento de identidad o pasaporte, el justificante de pago de la tasa y la documentación requerida para explicar el motivo de la solicitud. La compra de una vivienda es un interés económico válido para solicitarlo.
El NIE puede tramitarse en España, a través de determinados consulados españoles o mediante un representante autorizado con poder notarial, cuando proceda.
Consejo S4LES: solicita el NIE antes de reservar una propiedad para evitar problemas con la documentación o retrasos en la operación.
Pasaporte o documento de identidad
NecesarioEl comprador debe presentar su pasaporte en vigor. Los ciudadanos de la Unión Europea también pueden utilizar su documento nacional de identidad.
Comprueba con antelación que el documento no esté caducado y que los datos coincidan exactamente con los incluidos en el NIE y en el resto de la documentación.
Justificación del origen de los fondos
NecesarioPara prevenir el blanqueo de capitales, pueden solicitarte documentación que acredite la procedencia del dinero utilizado para comprar la vivienda.
Dependiendo de cada caso, pueden pedirte:
- Extractos bancarios.
- Nóminas o declaraciones fiscales.
- Documentación empresarial.
- Contratos de compraventa de otros activos.
- Justificantes de dividendos.
- Escrituras de herencia.
- Contratos de préstamo.
- Pruebas del origen de los ahorros acumulados.
Importante: en operaciones de alto valor, como viviendas de más de 400.000 €, es conveniente preparar esta documentación con antelación. De lo contrario, podrían retrasarse la reserva, la transferencia o la firma notarial.
Cuenta bancaria española
OpcionalLa ley no obliga a los compradores extranjeros a abrir una cuenta bancaria española para ser propietarios. Sin embargo, disponer de ella puede facilitar considerablemente el proceso.
Puede utilizarse para:
- Pagar impuestos y gastos.
- Domiciliar los suministros.
- Abonar las cuotas de la comunidad.
- Gestionar una hipoteca.
- Pagar el IBI y otros tributos.
- Recibir ingresos si la propiedad se alquila.
Abogado independiente
RecomendadoNo es obligatorio contratar un abogado para comprar una propiedad en España, pero sí es muy recomendable, especialmente si el comprador no conoce el sistema jurídico español.
El abogado puede revisar contratos, titularidad, cargas, situación urbanística y documentación de la vivienda antes de que entregues cantidades importantes o firmes la compraventa.
En S4LES podemos coordinarnos con el abogado elegido por el comprador o facilitar el contacto con profesionales especializados en operaciones inmobiliarias internacionales.
Tip
En S4LES te ayudamos a coordinar el proceso con tu abogado o incluso facilitarte el contacto con profesionales valorados en operaciones inmobiliarias internacionales.
¿Puedo comprar casa en España sin NIE?
Poder puedes, pero no es la vía más recomendable. La Agencia Tributaria española siempre tiene alternativas en las que una persona puede solicitar un NIF M si va a realizar operaciones con trascendencia tributaria y no dispone aún de NIE. Para este documento se exige pasaporte en vigor, acreditar que el NIE ha sido solicitado y que no existe una obligación de tenerlo y justifica la operación de compraventa de la propiedad. Pero esto es la ruta más difícil y, al final, vas a inundar tu proceso de lentitud y papeles que realmente solo te hacen perder el tiempo. Por eso lo mejor es tener NIE para comprar vivienda en España.
El NIE es necesario para completar correctamente la operación, liquidar impuestos e identificar al comprador ante las autoridades español. Por ello, no recomendamos esperar hasta el último momento para solicitarlo, hay que hacerlo incluso antes de echar un vistazo a catálogos de viviendas.
¿Se puede comprar una vivienda en España sin viajar?
Sí, un extranjero puede comprar una propiedad en la Costa del Sol sin desplazarse en persona a España. Para ello, se puede llevar a cabo el proceso con:
-Visitas virtuales
-Videollamadas desde la propiedad
-Recorridos grabados
-Firma electrónica para determinados documentos
-Poder notarial a favor de un abogado o representante
-Firma notarial mediante representación
Tip
En S4LES podemos organizar visitas virtuales y facilitar información sobre la vivienda, la urbanización, los accesos, los servicios cercanos y otros aspectos de la zona de la Costa del Sol.
¿Puedo comprar una casa con dinero extranjero?
Puedes hacerlo, pero lo que de verdad importa es la trazabilidad. Las entidades bancarias tienen permiso para pedir documentación que les permita conocer el origen de esos fondos, así como la naturaleza de la actividad del cliente y la relación entre ese dinero y su actividad profesional o empresarial. Esto permite evitar el blanqueo de dinero, especialmente cuando viene de fuera del país.
Además, es importante recalcar que el efectivo debe evitarse. La Agencia Tributaria española limita los pagos en efectivo iguales o superiores a 10.000 euros para aquellos que no tienen un domicilio fiscal en España. Lo correcto es hacer una transferencia o cheque bancaria porque deja un rastro documental legal.
Resumen clave: Al tener en cuenta cómo comprar una casa en España siendo extranjero no te olvides de preparar de antemano extractos bancarios, contratos de venta de otros activos, justificantes de dividendos, herencias o ingresos recurrentes y traducciones o apostillas cuando proceda.
Cómo comprar una casa en España siendo extranjero paso a paso
El proceso de compraventa de un inmueble en España siendo extranjero debe entenderse por fase y no por un único acto de firma final. Sigue los siguientes pasos:
Elige bien antes de reservar
Antes de pagar nada, revisa bien tu nueva vivienda. No solo si corresponde con tus gustos, sino también que compruebes titularidad, IBI, catastro, etc. para que esté todo claro desde el primer momento.
No firmar arras a ciegas
Las arras no son obligatorias pero sí son un contrato válido. Desde el momento en que se firman obligan a la compra. Nunca firmes un arra sin haber revisado el proyecto o directamente, en tu situación, si has obtenido el NIE.
Decidir si compras al contado o con hipoteca
La mayor parte de compradores del compran al contado, pero no todos. Las hipotecas para no residentes normalmente no superan el 70% del valor de tasación y en algunos casos puede ser de hasta el 50%.
Firmar la escritura pública con toda la documentación ordenada
La escritura pública no es obligatoria para la compraventa pero si es recomendable para la notaría porque aporta seguridad jurídica y control de legalidad en cargas, medios de pago, certificado energético, pago del IBI y referencia catastral.
Pagar impuestos autonómicos
La compraventa de vivienda en España siendo extranjero requiere del pago de impuestos autonómicos que hay que abonar en el plazo legal (generalmente unos 30 días hábiles tras la firma) y hay que inscribir la compra en el Registro oficial. La inscripción protege el derecho adquirido de la compraventa.
Qué impuestos paga un extranjero al comprar una casa en España
Si compras vivienda nueva al promotor en España la operación tributa por IVA. El IVA para la compraventa de viviendas es del 10%, según la Agencia Tributaria española.
Para la compraventa de viviendas en la Costa del Sol, es decir, en Andalucía, la normativa autonómica añade al IVA del 10% sobre el precio de la vivienda el AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo general en Andalucía es del 1,2%. Es decir, el territorio hace variar el presupuesto fiscal final y no se puede contar solo el precio nacional de todo el país.
Una vez pagados esos impuestos, hay que añadir gastos de escritura, inscripción registral, posible gestoría, tasación en caso de hipoteca y los honorarios del abogado si lo contratas.
Hay cinco grandes bloques de gastos después de los impuestos generales:
-plusvalía municipal
-notaría
-registro
-impuestos
-gestoría
Una vez has comprado, llegan los costes de mantenimiento y la fiscalidad anual. Si eres no residente y usas la vivienda para ti, la Agencia Tributaria indica que existe renta imputada por los inmuebles urbanos de uso propio o vacíos, calculada aplicando el porcentaje correspondiente sobre el valor catastral y se declara mediante el modelo 210. El tipo general del IRNR es del 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein y del 24% para el resto de países.
Además, en patrimonios altos, es decir, hay que añadir el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Los no residentes tributan por los bienes y derechos situados o ejercitables en España, con un mínimo exento general de 700.000 euros y un patrimonio neto superior a 3.000.000 de euros.
Resumen clave: ¿Cuánto paga un extranjero por comprar una vivienda en España?
Antes de la compra: impuestos de la propia adquisición, IVA + impuesto de la comunidad autónoma (AJD)
Durante el proceso de compra: Gastos de plusvalía municipal, notaría, registro y gestoría, así como honorarios de abogados en caso de contratarlos.
Después de la compra: costes de mantenimiento y fiscalidad anual del 19% de tipo general para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein y del 24% para el resto de países. *Aplica si eres no residente y usas la vivienda para ti.
Si la compra es de patrimonio alto, más de 700.000€, hay que añadir el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
¿Si compro una casa en España me dan la residencia?
No. Si compras una casa en España no te dan la residencia. El atajo que suponía una residencia por compra de vivienda en España ya no existe, según la Ley Orgánica 1/2025.
La versión de la ley 14/2013 muestra que los artículos 63,65, 66 y 67 sobre el visado y la autorización de residencia para inversores quedó sin contenido a partir del 3 de abril de 2025, por la disposición final 21.1 de la Ley Orgánica 1/2025.
Para un ciudadano de la UE esto no es un problema, no necesita comprar para poder vivir legalmente en España a corto plazo. Puede entrar con pasaporte o documento nacional de identidad y si decide quedarse por más de 3 meses debe inscribirse como residente y acreditar, si no trabaja aquí, seguro sanitario y medios económicos suficientes. Es decir, una vez hecho este trámite sencillo un miembro de la UE puede perfectamente comprar una casa o ser residente o ambas, pero no directamente por medio de la compra.
Preguntas frecuentes
Resolvemos las principales preguntas frecuentes sobre cómo comprar una casa en España siendo extranjero
¿Como turista puedo comprar una casa en España?
Sí, poder comprar y poder residir son cuestiones diferentes. La compraventa de inmuebles no exige por sí sola que seas residente. Lo que exige es que puedas identificarte y cumplir con los trámites notariales y fiscales de la operación.
¿Se puede comprar una casa con pasaporte?
El pasaporte sirve para iniciar el expediente identificándote ante agentes, abogados o bancos y preparar ciertos documentos, pero utilizarlo sin más para cerrar la operación no es nada recomendable. La Agencia Tributaria española necesita el NIF de la persona cuando todavía no existe un NIE o un DNI español, por lo que el pasaporte es una solución fiscal puntual.
¿Qué pasa si compro una casa en España? ¿Me dan la residencia?
No, la compra de una vivienda no concede la residencia por sí sola. Desde el 3 de abril de 2025 la ley no contempla esta vía. Si eres un ciudadano de la UE tu acceso a vivir en España es sencillo, ya que viene por libre circulación y no por comprar.
¿Existe un impuesto del 100% para los extranjeros que compran propiedades en España?
A fecha de este artículo, no, no existe un impuesto general del 100% en vigor para extranjeros que compran vivienda en España. La fiscalidad de compra sigue siendo pagar IVA en vivienda nueva y AJD según normativa autonómica.
¿Necesito abrir una cuenta bancaria española?
No es obligación legal, pero es recomendable si te vas a instalar para pagar impuestos, suministros, comunidad, IBI y otros gastos.
¿Necesito un abogado?
No es obligatorio pero sí recomendable, ya que revisa los documentos antes de que firmes y entregues cantidades importantes.
¿Puedo comprar una vivienda sin hablar español?
Sí, puedes trabajar con agencias inmobiliarias como S4LES que trabajan con extranjeros continuamente y cuentan con asesoramiento en inglés y otros idiomas, según la demanda, para evitar cualquier error por falta de comprensión.
¿Cuánto tarda la compra?
Depende del tipo de vivienda, la documentación o la financiación. Una vivienda terminada y sin incidencias puede formalizarse en pocas semanas, mientras que una propiedad de obra nueva sobre plano tiene un calendario de construcción y, por tanto, una entrega de varios meses o incluso años.
¿Puedo conseguir una hipoteca siendo no residente?
Sí, pero con aprobación y un porcentaje financiado que dependerá de tu banco. Conviene estudiar bien la financiación antes de reservar.
¿Puedo alquilar la vivienda después de comprarla?
Sí, mientras se cumplan la normativa autonómica, municipal y comunitaria. Además, si tu objetivo es el alquiler turístico, debes comprobar antes qué viviendas lo permiten.
¿Existe un impuesto del 100% para extranjeros que compran vivienda en España?
Actualmente no existe un impuesto general del 100% aplicable a todos los extranjeros que compran una vivienda en España. La tributación vigente depende más de si la propiedad es nueva o usada y de la comunidad autónoma.
Comprar una casa en España no es complicado si trabajas con el equipo adecuado
Especializados en la Costa del Sol, S4LES te acompaña durante las distintas fases de la operación con conocimiento directo de las zonas. Trabajamos tanto con viviendas de segunda mano como promociones de obra nueva, entre las que incluimos casas, apartamentos, áticos, villas y otras propiedades.
Cuéntanos qué tipo de vivienda buscas, cuál es tu presupuesto y qué uso quieres darle. Nuestro equipo seleccionará las propiedades que mejor encajen contigo y te acompañará desde la primera búsqueda hasta la entrega de llaves.
