Cuando quieras comprar o vender una propiedad, siempre debes hacer un análisis del mercado inmobiliario. Se utiliza la información de propiedades similares para calcular el precio más exacto. El análisis hace ajustes para las características individuales de cada propiedad. Al hacer comparaciones de propiedades, puedes aprender más sobre un barrio. También te ayuda a entender el mercado inmobiliario local. El análisis inmobiliario es un método fiable para averiguar el valor de una propiedad. Debería hacer que tu búsqueda inmobiliaria tuviera más éxito. El análisis del mercado inmobiliario también se conoce como análisis comparativo del mercado.
Paso 1. Análisis individual de la propiedad
Comienza el análisis del mercado inmobiliario estudiando la propiedad que vas a vender o que esperas comprar. El factor más importante es el número de habitaciones y baños que tiene la propiedad. Los utilizarás como guía a la hora de seleccionar viviendas comparables. Los inmuebles con solo dos dormitorios tienen un valor menor que los que tienen tres. Los inmuebles con más de cuatro dormitorios suelen tener el valor más alto. Un menor número de baños también hace que la vivienda tenga un valor inferior.
Algunas habitaciones tienen múltiples usos. Por ejemplo, una oficina en casa podría haber sido antes un dormitorio. Comprueba las normas de construcción locales. Deberían ayudar a identificar qué habitaciones pueden usarse como dormitorios. Los salones pueden ser de planta abierta con una cocina y un comedor integrados, o pueden estar separados. El número de plantas también es importante.
Incluye el año de construcción de la vivienda y si ha sido objeto de una reforma importante. El estilo de la vivienda puede afectar al valor. La arquitectura tradicional y los nuevos diseños suelen alcanzar los precios más altos. A continuación, debes anotar las características especiales que hacen que la propiedad sea única. ¿Cuántas terrazas y balcones tiene la vivienda? ¿Hay una chimenea? Un jardín y una piscina privados deberían añadir más valor en comparación con los que son comunitarios.
Tu análisis inmobiliario debe incluir el tamaño de la propiedad y la parcela que ocupa. ¿Está en una comunidad cerrada? Debes registrar la ubicación e investigar el barrio. ¿Está el barrio lleno de propiedades bien mantenidas o están deterioradas? Averigua la proximidad de la vivienda a servicios esenciales como tiendas, colegios, transporte público y la playa. ¿Hay elementos indeseables, como un polígono industrial? Si hay un terreno abierto en las cercanías, averigua cómo puede desarrollarse, ya que podría afectar al valor de la propiedad.
Paso 2. Precio original de la propiedad
Hay herramientas de marketing online que puedes utilizar. Suelen mostrar el precio original de la propiedad. Averigua toda la información posible sobre la propiedad y su historia. Quizá se construyó a medida. Tal vez puedas ver fotografías que te muestren cómo se ha mejorado o ampliado.
Paso 3. Precio Estimado de la Propiedad
Algunas herramientas inmobiliarias online indican los valores estimados de las viviendas de un barrio. No suelen ser muy precisas. Sin embargo, proporcionan una guía aproximada de lo que podría valer tu propiedad. Por ejemplo, una villa de tres dormitorios en Marbella podría costar una media de 1,5 a 2 millones de euros. Esta es una herramienta online para estimar el precio de una propiedad del banco BBVA:
Paso 4. Busca Propiedades Comparables
Aquí es donde el análisis del mercado inmobiliario se vuelve muy interesante. Toma como guía principal el número de dormitorios y baños de tu propiedad. A continuación, busca en Internet propiedades similares en un radio de dos o tres kilómetros. Deben ser de tamaño comparable, tener las mismas características y estar en el mismo barrio.
Utiliza los portales inmobiliarios online para descubrir por cuánto se han vendido realmente propiedades similares. Estos precios suelen ser más bajos que el precio que pidieron los vendedores en un principio. Los valores más precisos deben ser los de los últimos tres meses. Sin embargo, los marcados como «pendientes» son los más actualizados. Los precios caducados indican que el valor de la propiedad era demasiado caro. Por último, selecciona aproximadamente cinco propiedades como comparación.
Paso 5. Rango de precios
Tu análisis del mercado inmobiliario tiene ahora que calcular el rango de precios de tu propiedad. En primer lugar, decide cuál puede ser el precio «tope» eligiendo la mejor de tus cinco propiedades elegidas. Debe tener características superiores o estar en una ubicación prestigiosa.
En segundo lugar, debes determinar el precio «mínimo». Decide qué propiedad es definitivamente menos deseable que la tuya. Ahora tienes los extremos de tu rango de precios.
Paso 6. Inspeccionar la propiedad
Tu análisis del mercado inmobiliario depende ahora de tu propio criterio. Tienes que visitar la propiedad en persona o hacer una visita virtual. Anota el estado del inmueble y sus características más destacadas. ¿Te parece atractivo el diseño del edificio? ¿Cuánto jardín tiene? En la Costa del Sol, las terrazas y las vistas son siempre importantes. Decide cómo pueden afectar las características al precio de venta.
Paso 7. Calcula el Valor de Mercado de la Propiedad
Tu investigación inmobiliaria te ha proporcionado un rango de precios. Tu visita a la propiedad debería haberte ayudado a afinar aún más el precio. Ahora debes calcular el precio medio por metro cuadrado de las cinco propiedades de la comparativa.
Divide el precio de cada inmueble por su tamaño. Luego suma los cinco resultados y divide el total entre cinco. Esta cifra es el precio medio por metro cuadrado.
Multiplica este precio medio por el tamaño del inmueble que quieres comprar o vender. El resultado te proporciona una estimación más precisa del valor del inmueble.
Conclusión
Tu propio análisis del mercado inmobiliario te ayuda a hacer un estudio detallado de las propiedades en la Costa del Sol. Una estrategia alternativa es dejar que S4LES haga todo el trabajo duro por ti. Nuestro equipo de profesionales tiene la ventaja añadida del análisis inmobiliario constante en Málaga. Utilizando nuestra experiencia y conocimiento local, podemos ayudarte a encontrar una hermosa casa con el mejor valor en la Costa del Sol.
