Cuando se trata de emprender un proyecto de construcción, una de las cosas más importantes que hay que abordar primero es el coste del proyecto de construcción. Esto no sólo te ayuda a calcular cuánto va a costar la construcción, sino también el beneficio que puedes obtener con ella. En este artículo, te ayudaremos a poner un mejor precio a tu obra y a cubrir los protocolos de construcción y los impuestos a los que te enfrentarás al construir en España.
Protocolo de construcción e ingeniería
El sector de la construcción desempeña un papel esencial en España y su economía, ya que es uno de los mayores sectores estratégicos del país. Por ello, cuenta con un protocolo bien establecido en materia de construcción e ingeniería. Tal y como se define en los artículos 1255 y 1256 del código civil, las partes pueden llegar a cualquier decisión que deseen entre ellas, siempre que estas decisiones no vayan en contra de la ley, la moral o el orden público. El marco de los contratos de construcción y los protocolos de ingeniería en España son los siguientes
- Código Civil: Proporciona el marco jurídico general relativo a la formación, validez, interpretación y ejecución.
- Ley de la Construcción (Ley 38/1999): Se aplica tanto al sector público como al privado, incluyendo todas las obras de nueva construcción junto con las de ampliación, modificación, reparación y rehabilitación.
- Ley de Contratos del Sector Público (Ley 9/2017): Aplica las directivas de la UE sobre la adjudicación de contratos de concesión.
En cuanto a los contratos de construcción en España, la mayoría de los contratistas y consultores suelen utilizar las formas de contrato de la Federación Internacional de Ingenieros Consultores (FIDIC).
En cuanto al pago de las obras de construcción en España, existen tres formas de pago diferentes, cada una de las cuales tiene su propio contrato.
- Pago a tanto alzado: se trata de un pago a precio fijo por todos los materiales de construcción y actividades relacionadas.
- Precio unitario – En este caso, el precio del contrato se determina midiendo cada elemento de la obra y aplicándole la tarifa o precio correcto.
- Coste de la obra más una tarifa – Aquí el precio se determina al final del proyecto sumando los costes reales, las compras y otros gastos generados directamente por la obra. Lo anterior incluye normalmente el material y la mano de obra, y a continuación se añaden los honorarios del contratista. Los honorarios del contratista se elaboran calculando un porcentaje de la obra, que cubre los gastos generales y los beneficios del contratista.
Durante el proceso de construcción, es habitual recibir un certificado provisional mensual, del supervisor técnico, que documenta las obras realizadas hasta la fecha en que se emite el certificado. Los honorarios de los proyectistas y de los supervisores técnicos suelen incluirse de acuerdo con la sociedad profesional correspondiente.
Entre empresas privadas, el pago debe realizarse en un plazo de 30 días naturales a partir de la recepción de los bienes o servicios, salvo que las partes implicadas lo indiquen expresamente. En el caso de que el pago se realice una vez transcurridos 60 días naturales, sería entonces responsabilidad del deudor el pago de intereses sobre el pago original.
Para garantizar que el promotor reciba un trabajo de calidad, los pagos al contratista se reducen entre un 5% y un 10%. Esto se ahorra, y luego se paga al contratista una vez que ha pasado un año desde el cese de la construcción, para evitar cualquier defecto de construcción.
¿Cómo se calcula el coste de la construcción?
A la hora de iniciar un proyecto de construcción, lo primero que hay que tener en cuenta es el factor coste. Esto incluye tanto los costes directos como los indirectos. Los costes directos son los que están vinculados al proyecto concreto, como los costes de la mano de obra, la maquinaria, el equipo y las materias primas. Los costes indirectos, en cambio, son los que están vinculados a la empresa más que a proyectos concretos. Estos costes incluyen los costes generales y administrativos, la contabilidad, los impuestos, los costes legales y los seguros empresariales. Estos costes combinados también se conocen como los gastos generales de la empresa, es decir, la cantidad de dinero que hay que gastar regularmente para que la empresa siga funcionando.
La tasa de coste de construcción por metro cuadrado puede calcularse mediante la siguiente fórmula
Coste de la construcción = Superficie de la parcela * Tasa de construcción por metro cuadrado
Observando la primera parte de la fórmula, podemos ver que para saber cuánto va a costar el proceso de construcción debemos conocer primero la superficie de la parcela y la tasa de construcción por metro cuadrado. Como la superficie de la parcela es bastante auto-explicativa, podemos pasar a la tasa de construcción por metro cuadrado. Podemos calcularlo teniendo en cuenta la ubicación de la propiedad y los materiales que pensamos utilizar (tanto en calidad como en cantidad), los costes de la mano de obra, los costes del arquitecto y los beneficios del contratista. Una vez que tengamos tanto la superficie de la parcela como la construcción por metro cuadrado, los multiplicamos, y nos queda el coste total de la construcción.
Cómo calcular el beneficio
Una vez pagados todos los costes duros, lo que queda se considera el beneficio de la venta de la promoción. Pero ¿cómo se calcula el beneficio obtenido por la venta de una promoción?
El proceso de cálculo del beneficio comienza mucho antes de que lo haga el propio proceso de construcción. Sin embargo, para hacer una oferta por una promoción, primero debemos tener una idea de cuáles serán los costes duros para poder tener en cuenta también los beneficios. También hay que tener en cuenta que los beneficios obtenidos de la venta deben estar separados de tu propio salario durante el proceso, ya que el salario ya debería estar incluido en los costes duros.
Lo ideal es que tu margen de beneficios esté entre el 8% y el 15% del valor del inmueble.
Para calcular los beneficios obtenidos, podemos utilizar la siguiente fórmula:
Ingresos – Gastos generales = Costes del trabajo
En primer lugar, para obtener los gastos generales, tenemos que combinar los costes directos e indirectos del proyecto. A continuación, restamos los gastos generales de los ingresos, lo que nos deja los costes del trabajo. Luego, a su vez, tenemos que restar los costes del trabajo del total realizado, y nos queda el beneficio total del proyecto.
Si quieres aumentar tus beneficios, hay formas de hacerlo. La primera forma es aumentando tus precios al hacer una oferta. La segunda forma de aumentar los beneficios es reduciendo tus gastos generales. Una forma de hacerlo es asegurarte de que tienes la cobertura de seguro adecuada y de que no pagas por algo que no necesitas.
Escalada de los costes de construcción
La escalada de los costes de la construcción está muy influenciada por el nivel de actividad de la construcción, que a su vez afecta al nivel de inflación en el sector de la construcción. El mejor indicador previo de la inflación en el sector de la construcción es, de hecho, la actividad de la construcción en la zona. Cuando el nivel de actividad es bajo, se crea una mayor competencia entre los contratistas de la zona, ya que pujan por el proyecto. Esto les lleva a menudo a reducir sus márgenes para ganar la licitación y superar a su competencia. Sin embargo, cuando la actividad de la construcción en la zona es alta, y hay mucho trabajo, es más probable que los contratistas aumenten sus márgenes, buscando obtener más beneficios mientras haya mucho trabajo.
El IVA de la construcción
El VAT, también conocido como IVA en España, se paga en cada compra realizada, incluidas las viviendas y las construcciones. Sin embargo, la cantidad de IVA que pagas depende de lo que compres y de dónde lo compres.
Una construcción nueva está gravada con el 10% de su valor, mientras que los terrenos y los inmuebles comerciales están gravados con el 21%. Cuando se adquiere un terreno con un contrato de construcción vinculado a él, se aplica a ambos el bajo tipo impositivo del 10% de IVA.
En el caso de que compres una propiedad en España y luego decidas añadir algo que no cambie la estructura o la fachada, como una piscina o un garaje, entonces se aplicaría el tipo de IVA del 21% a esa incorporación.
Cuando se trata de hacer renovaciones en tu casa, si haces renovaciones que ascienden a más del 25% del valor total de la propiedad y hay cambios en la estructura o la fachada, entonces la casa se considera una nueva construcción, y puedes liquidar el IVA.
Compras de bienes y servicios
Si decides construir tu propia vivienda en España, serás calificado como autopromotor. Este título conlleva responsabilidades financieras y legales que hay que tener en cuenta. La más importante es que, durante el proceso de construcción, debes archivar y guardar todas las facturas que te proporcionen los profesionales que te ayuden a construir la vivienda. Esto es esencial, ya que pueden utilizarse para mitigar la factura de impuestos del vendedor, que luego se compensan y reducen tu impuesto sobre las ganancias de capital (CGT). En caso de que no lo hagas, podrías encontrarte con un aumento del impuesto sobre la plusvalía cuando decidas vender la propiedad. Si conservas las facturas, podrás reducir el impuesto sobre la plusvalía en casi un 50%.
Venta de la promoción
A la hora de vender tu promoción en España, hay que tener en cuenta los impuestos que conlleva la venta de un inmueble en España. El principal impuesto que hay que tener en cuenta a la hora de vender una propiedad en España es el Impuesto de Plusvalía, que es básicamente el impuesto que grava el valor que has añadido al terreno o a la propiedad. Hay que pagarlo en el caso de que el valor de la vivienda supere los 700.000 y sea exigible, o 2.000.000, en caso contrario. En el caso de que sea tu vivienda habitual, basta con que el inmueble supere la cantidad de 300.000, para que este impuesto sea obligatorio para ti.
Si quieres poner en marcha tu proyecto de construcción en España, en S4les podemos ayudarte. Con nuestro amplio conocimiento de España y del sector de la construcción, podemos asesorarte y ayudarte a sacar el máximo provecho de tu próxima promoción.
